Calculateur Capacité d’Emprunt Immobilier 2026
Estimez en quelques secondes combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier, selon vos revenus et la règle des 35 % du HCSF.
| Année | Mensualité | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
|---|
Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une banque peut vous accorder pour financer l’achat d’un bien immobilier. Elle dépend de vos revenus nets, de vos charges existantes, de la durée souhaitée et du taux d’intérêt pratiqué.
La règle des 35 % du HCSF (obligatoire depuis 2022)
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques françaises de ne pas accorder de prêt immobilier dont les mensualités dépassent 35 % des revenus nets mensuels de l’emprunteur, assurance comprise. C’est la limite légale principale.
Formule : Mensualité maximale = (Revenus nets × 35 %) − Charges mensuelles existantes
Comment le capital empruntable est-il calculé ?
Une fois la mensualité maximale connue, le capital correspondant est calculé via la formule financière standard :
Capital = Mensualité × [(1 + r)ⁿ − 1] / [r × (1 + r)ⁿ]
oõ r est le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre total de mensualités.
Taux immobiliers en France — mars 2026
| Durée | Taux moyen | Bon profil | Excellent profil |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,05 % | 2,85 % | 2,60 % |
| 20 ans | 3,20 % | 2,95 % | 2,75 % |
| 25 ans | 3,45 % | 3,20 % | 2,95 % |
Les 4 facteurs clés de votre capacité d’emprunt
- Revenus stables : CDI, fonctionnaire ou revenus locatifs réguliers sont favorisés par les banques. Les revenus variables (commissions, primes) sont partiellement pris en compte.
- Apport personnel : Un apport de 10 % minimum est généralement exigé pour couvrir les frais de notaire. 20 à 30 % d’apport permet d’obtenir de meilleures conditions.
- Charges existantes : Crédits à la consommation, crédit auto, pensions alimentaires versées réduisent directement votre capacité d’emprunt.
- Reste à vivre : La banque vérifie qu’il vous reste suffisamment après remboursement (généralement 800 à 1 000 € par adulte, 300 € par enfant).
Exemple concret de calcul
Un couple avec 5 000 € de revenus nets combinés, sans charges, un apport de 30 000 €, sur 20 ans à 3,20 % :
- Mensualité max (35 %) : 5 000 × 35 % = 1 750 €
- Capital empruntable : environ 300 000 €
- Prix max du bien : 300 000 + 30 000 = 330 000 €
- Coût total du crédit (intérêts + assurance) : environ 115 000 €
Questions fréquentes
Peut-on emprunter au-delà des 35 % de taux d’endettement ?
Oui, dans certains cas. Le HCSF autorise les banques à déroger à la règle des 35 % pour 20 % de leur production de crédit. Ces dérogations concernent prioritairement les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Cela reste exceptionnel et dépend de votre profil global (reste à vivre élevé, patrimoine solide, excellent historique bancaire).
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais les banques l’exigent systématiquement en pratique comme condition d’octroi du prêt. Son coût varie entre 0,10 % et 0,50 % du capital emprunté par an selon votre âge, votre état de santé et les garanties choisies. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment et réaliser des économies importantes.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Plusieurs leviers existent : rembourser les crédits à la consommation avant de déposer votre dossier (réduit les charges mensuelles), augmenter votre apport personnel (via épargne, donation ou PTZ), allonger la durée du prêt (réduit la mensualité mais augmente le coût total), et améliorer votre profil bancaire (pas de découverts dans les 3 derniers mois, épargne régulière). Passer par un courtier immobilier permet aussi souvent d’obtenir de meilleures conditions.
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
Oui, mais partiellement. Les banques prennent généralement en compte 70 % des loyers perçus pour anticiper les risques de vacance locative et de charges imprévues. Ces revenus s’ajoutent à vos revenus professionnels pour calculer le taux d’endettement.
Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier ?
Le HCSF fixe la durée maximale à 25 ans, avec une dérogation possible jusqu’à 27 ans dans certains cas (achat dans le neuf avec différé de remboursement). Les prêts sur 30 ans ne sont plus accordés depuis les nouvelles règles de 2022. En pratique, la majorité des prêts sont accordés sur 20 à 25 ans.
Quelle différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?
La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez financer par crédit. La capacité d’achat est le prix total du bien que vous pouvez acquérir : capacité d’emprunt + apport personnel. Attention : l’apport doit également couvrir les frais annexes : frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie (hypothèque ou caution : 1 à 2 %), frais de dossier bancaire (500 à 1 500 €).
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