Taux HCSF 2026 — 35 % d’endettement max
Simulateur Capacité d’Emprunt Immobilier 2026
Calculez combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, la durée et le taux du crédit immobilier.
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Incluez tous les revenus du foyer (salaires, revenus locatifs, etc.)
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Taux moyens 2026 : 3,2–3,8 % sur 20 ans
Vous pouvez emprunter jusqu’à
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Mensualité disponible
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Taux d’endettement
—
limite HCSF : 35 %
Simulation selon la durée
| Durée | Capacité d’emprunt | Mensualité | Coût intérêts |
|---|
Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier en 2026 ?
La capacité d’emprunt dépend principalement de trois facteurs : vos revenus nets, le taux d’endettement maximum autorisé (35 % depuis la règle HCSF de 2021), et les conditions du marché (taux, durée).
La règle des 35 % d’endettement
Depuis janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de crédit si le taux d’endettement dépasse 35 % des revenus nets du ménage. Cela inclut toutes les charges de crédit : prêt immobilier + crédits consommation.
Tableau de référence capacité d’emprunt 2026
| Revenus nets | Mensualité max (35%) | Emprunt sur 20 ans à 3,5% | Emprunt sur 25 ans à 3,5% |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 120 000 € | 140 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 180 000 € | 210 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 240 000 € | 280 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 300 000 € | 350 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 360 000 € | 420 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | 480 000 € | 560 000 € |
FAQ — Capacité d’emprunt immobilier
Comment les banques calculent-elles la capacité d’emprunt ?
Les banques appliquent la règle des 35 % : la mensualité maximale est égale à 35 % de vos revenus nets. Ensuite, elles calculent le capital empruntable à partir de cette mensualité, du taux et de la durée choisie. L’apport personnel vient s’ajouter à ce montant pour déterminer le prix maximum du bien.
Quel apport faut-il pour un prêt immobilier en 2026 ?
En général, les banques demandent un apport d’au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire (7–8 % dans l’ancien, 2–3 % dans le neuf). Un apport de 20 à 30 % améliore considérablement le taux obtenu et les chances d’accord.
Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?
C’est rare mais possible, notamment via le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants. Certaines banques acceptent le « financement 110 % » (bien + frais) pour des dossiers très solides (CDI, revenus élevés, épargne significative hors apport).
Quelle durée de prêt choisir en 2026 ?
Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible mais plus le coût total est élevé. En 2026, avec des taux autour de 3,5 %, un prêt sur 20 ans reste le meilleur équilibre entre mensualité abordable et coût total maîtrisé. Le 25 ans est privilégié pour les emprunteurs avec des revenus plus modérés.
Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité d’emprunt ?
Oui, mais les banques appliquent généralement un abattement de 30 % sur les loyers perçus (pour tenir compte des vacances locatives et travaux). Seuls 70 % des loyers sont donc pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt.
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